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房地產開發與城市規劃關系及問題探究 ——以合肥市為例
我要投稿 論文查重 時間:2018-12-18 來源:現代經濟信息
摘  要:自1998年國家頒布房改政策以來,房地產行業迅速崛起,并成為主要的國民經濟支柱產業之一。房地產行業的發展離不開相關的房地產資源的開發,而房地產資源的供給主要來源于城市這一空間。因此,相關城市的空間規劃與房地產開發之間存在著緊密的聯系。優質的房產開發對于提
關 鍵 詞:房地產開發,城市規劃,關系,協調發展
作  者: 劉慧琳
單  位:安徽財經大學經濟學院
正  文:

一、房地產開發與城市規劃的概念

(一)房地產開發的概念

作為房地產行業發展的首要環節,房地產開發的重要性十分顯著。它是一切房地產活動的基礎。開發商在獲得相關土地開發權后,可以通過注入自有資金對相關土地進行一系列資源空間開發。作為不動產的代表,高投資、長周期、強風險的房地產商品與普通商品存在差異。投資者對于房地產一般存在著兩種消費傾向,即為自我所用的住房房產和投資獲利的投機性房產。用途的多樣性滋生了龐大的房地產市場的需求量,且這一現象在經濟發達的城市更為明顯。過大的剛性需求也在一定程度上提升了房地產開發的難度。“地少人多”成為當今房地產開發市場的特征之一。總體來說,經濟越發達的城市房地產開發頻率越高,相關土地使用率也越高,即經濟與房產開發存在一定的正相關性。

(二)城市規劃的概念

城市規劃,顧名思義,是指政府或者相關部門根據城市的地理空間、經濟狀況、空間結構等一系列因素,通過制定實施相關政策與方案來合理配置城市的有關資源,以確保實現資源利用最大化、經濟效益最大化的一種行政手段。在各方面達到最佳狀態的前提下,城市規劃是實現經濟水平增長的重要保證之一。基于對土地的規劃管理方面,城市規劃的層次表現在整體、分快和詳細規劃三個方面。它總體上強調城市土地的經濟效應。在進行有關區域的綜合評估之后,城市規劃能有針對性地進行調整相關區域分工以及配置大型機械設備,使得被規劃城市形成一個完整的城市運行體系。

二、房地產開發與城市規劃的特點和關系

城市規劃本質上具有一定的行政特征,即多數情況下規劃者以國家、政府的視角去考慮規劃過程中的整體利益;相反,房地產開發的行為主體多為個人或者私人企業,基于“理性經濟人”的層面,追求利潤最大化為房地產開發的主要目的。兩者的出發點存在差異,這很大程度形成了城市規劃與房地產開發的差異性特點。
房地產開發的個體性與城市規劃的公眾性使得兩者之間存在一種對立的矛盾關系。然而,兩者也存在統一性,即它們均為一種以發展城市為目的建設性行為。相關的房地產開發行為要符合城建部門發布的城市規劃構想,城市規劃也有義務管理約束著房地產開發行為。優質合理的城市規劃為房地產開發提供了良好的建設土壤;而城市的相關房地產開發有利于提升城市的經濟發展水平與擴大空間資源利用程度,從而推動城市規劃的進一步完善。
基于合理的城市規劃下,不同區域的土地面積產生了不同的經濟價值。經濟效益的高低決定了該土地是否適用于房地產行業的開發。因此,城市規劃對于房地產開發具有一定的引導意義;另一方面,隨著房地產業的崛起,城市房地產開發已經成為了發展經濟的重要手段之一。它的實施有利于整合城市舊房資源,通過注入新資金使得城市房地產迸發新活力。整體上,房地產開發程度可作為城建規劃的相關反饋指標。

三、合肥市房地產開發與城市規劃現狀

(一)合肥市房地產開發概況

自邁入二線城市行列后,合肥市的房價開始飛躍式的猛增。過高的房價引起了全國的關注,因此有關專家將合肥與蘇州、南京、廈門四城稱為“房價四小龍”。目前,合肥有關地區的房地產開發已經開始向商業化方向發展。越來越多的人開始將資金投注于房地產市場,以期許通過購入與出售的差值來獲得相關利益。這兩種基于不同目的的購房行為導致了商業化背景下的房地產開發局面較為混亂,房價的波動也表現為無規律性。但是,隨著周邊城市人口的大量流入,該城市的外來人口量劇增,無房者的比例開始提高,買房剛性需求激增。
整體來看,近年來合肥市的房地產開發的房屋施工面積逐漸增加,即開發范圍不斷擴大。2010至2016年間,合肥市的房屋平均銷售價格總體上呈現上升趨勢,且其中2013年為增長速度轉折點。在此之前,合肥市的房產銷售價格增長幅度較小且漲幅明顯;2013年以后,合肥市的房屋平均銷售價格增長速度明顯加快。且通過比較2010—2016年合肥市商品房銷售面積與竣工面積可知,合肥房地產商品處于需求大于供給的不平衡局面。這一局面的存在催生了合肥市房地產行業的發展。

(二)合肥市城市規劃概況

合肥作為安徽省會,其中心城市地位不可撼動。近些年來,隨著國家與省政府的大力扶持與相關資源的整合,合肥的發展已經遙遙領先于安徽省其他城市。秉承著“五化”協同的思想以及大力推行新型城鎮化進程,合肥市已經逐步被建設成為了經濟發達、格局規范、特色鮮明的優秀現代化城市。
據合肥市相關部門估計,中心城區的常住人口將于2020年接近360萬,相關城建用地也將達到360平方公里,達到了較大型城市的水平。基于我國政府所頒布的《國務院關于合肥市城市總體規劃的批復》等相關條例,合肥市根據實際城市概況以及現存的相關土地資源確定了未來一定時間的城市空間布局。以積極推進城市布局完整化、城市規劃合理化為主要中心思想,合肥市在推進新型城鎮化的同時開始重視城鄉一體化建設,注重統籌規劃并以成為資源節約、環境有好的雙佳城市為最終目標。

(三)合肥市房地產開發與城市規劃之間存在的問題

1、城市總體規劃不佳

在我國大力推行新型城鎮化建設的時代背景下,越來越多的城市開始發展成為典型的“城中村”模式,這便是城市規劃不佳所產生的負面現象之一。早在2010年,合肥市的“城中村”現象開始凸顯,并成為了合肥市走上全面城鎮化道路的一大障礙。據合肥市有關調研報告顯示,該市“城中村”個數即將突破400大關。這些“城中村”約占地792畝,所涉及建筑面積達一千四百多平方米,關聯人口接近18萬。城市規劃的不規范性滋生了這一現象的發展,嚴重的減緩了合肥成為現代化城市的步伐。

2、過度房地產開發阻礙交通

隨著合肥市外來人口的激增,大量的土地資源被批準用于房地產開發,相關地區的交通開始受到一定的影響。開發施工行為在一定程度上會影響到周邊地區的交通運行。一方面,人口的流動及出行量與日俱增,加劇城市交通負擔;另一方面,相關房地產開發施工行為也阻礙了合肥市交通的順暢運行,對于城市的居民來說形成了一定的負面效應。隨著這一問題的不斷凸顯,城市規劃的重要性愈發明顯。

3、過度資源開發引亂象

盡管在實行城市發展的有關規劃時,政府及相關部門會根據不同的開發目的將土地資源劃分為不同性質區域,但是忽略土地結構、區位等不合理的規劃行為仍然存在。這種不科學的城市規劃行為會導致是土地資源的浪費,并進一步提升房地產開發的難度。再者,部分房地產開發商為實現自身利益最大化,過度提高住宅區的容積率,最終造成“樓越建越高,樓距越來越小”的住宅亂象頻發。過度的資源開發使得土地資源的使用率不高反低,并在很大程度上降低了居民的居住環境和生活水平。

四、相關建議

1、大力發展健康優質的城市規劃

正如前文提到,優質的城市規劃能夠積極促進城市發展。作為發展城市的一項基礎步驟,城市規劃必須以充分了解城市現狀為根本要求,且整體規劃需具有一定的前瞻性與大局意識。基于如此的規劃背景下,相關房地產行業的發展仿佛“如魚得水”。科學的城市規劃對于開發商有著極大的促進作用,從開發核心到開發策略,受城市規劃要求進行的房地產開發是健康長久的。作為推動城市建設的根本策略,城市規劃的法律效應也不容忽視。。

2、開發符合城市現狀的房地產

作為城市的再發展階段,房地產開發是建立在城市規劃良好的基礎之上的。通過明晰有關城市規劃的指導文件,房地產開發商必須依據城市發展現狀與相關行政部門步調保持一致,杜絕違法開發性行為的產生。在符合城市規劃內容的基礎上,充分利用經手的每一份土地空間資源,致力于為相關城市帶來最大的經濟效益,形成具有城市典型特征的房地產行業。

3、控制房地產開發建設用地規模、結構

為了合理運用城市的有限空間去創造城市最佳效應,有關管理行政部門相互之間應該默契配合,嚴格把控相關土地的審批與建設,以科學發展觀為指導思想,進一步優化土地資源的配置與利用。并且,相關城建部門應基于專業知識與人才的有關建議下發揮城市規劃對于房地產開發的引導作用,使得房地產開發形成規模化、合理化、高效化的發展新態勢。
參考文獻:
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[3]馬光紅,余宏,邵志偉.房地產開發建設中的可持續發展理念[J].開發研究,2005(04):27-30.
 

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